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In Italia la percentuale di proprietari di casa è abbastanza alta, superiore alle media UE; ciò nonostante, una fetta rilevante della popolazione più disagiata riscontra gravi difficoltà a trovare un’abitazione e a sostenere le spese relative all’affitto e alle utenze, dovendo ricorrere così al sostegno pubblico.  

Per questo motivo esiste nel nostro Paese un programma di Edilizia Residenziale Pubblica (ERP), anche noto come “Edilizia Popolare”, introdotto con la Legge 5 agosto 1978 n. 457, che disciplina tre forme di sostegno alle famiglie più in difficoltà:

• edilizia sovvenzionata;
• edilizia agevolata;
• edilizia convenzionata;

In seguito, con il DM 22 Aprile 2008, a queste tre destinazioni d’uso delle risorse pubbliche si è aggiunto anche il cosiddetto “Alloggio Sociale”, anche noto come housing sociale.

Approfondiamo insieme e cerchiamo di capire in cosa consiste l’edilizia popolare e cos’è l’housing sociale. 

Cos’è l’edilizia sovvenzionata

Con l’espressione “edilizia sovvenzionata” si intende un intervento finanziato direttamente da parte degli enti pubblici e finalizzato alla realizzazione di alloggi da destinare alle fasce di popolazione economicamente più svantaggiate. 

Gli interventi eseguiti, in genere di competenza regionale, sono destinati ad alloggi che possono essere di nuova costruzione, acquistati oppure acquistati e successivamente recuperati attraverso opere di ristrutturazione e riqualificazione. 

Quindi, questo tipo di programma di edilizia popolare non prevede la realizzazione di nuovi edifici, ma l’acquisto di quelli già esistenti, spesso in disuso o da riqualificare. 

Come accennato, gli alloggi di edilizia sovvenzionata vengono assegnati in affitto ai nuclei familiari più deboli, in base alla condizione economica e al numero di componenti della famiglia.

Cos’è l’edilizia agevolata

Con “edilizia agevolata” si intendono, invece, quegli alloggi destinati alla prima abitazione realizzati da costruttori privati mediante finanziamenti statali e regionali a condizioni di particolare favore, nello specifico con mutui a tasso agevolato o con contributi in conto capitale, a parziale copertura del costo di costruzione.

Ovviamente, le risorse sono destinate solo ed esclusivamente a enti pubblici, cooperative edilizie, imprese, soggetti privati, per la costruzione di abitazioni con caratteristiche non di lusso destinate a persone in possesso di determinati requisiti soggettivi.

Quali sono questi requisiti soggettivi? Cittadinanza, residenza, non possesso di altri alloggi idonei in proprietà, ma soprattutto il rientro all’interno di una fascia di reddito non superiore a un limite massimo, definito annualmente da ogni singola regione.

Al termine dei lavori di costruzione, l’ente pubblico che ha finanziato il mutuo agevolato può procedere in tre modi: 

1. acquisto della piena proprietà assoluta dell’immobile;
2. acquisto mediante la procedura dell’affitto con riscatto;
3. acquisto con locazione permanente.

Cos’è l’edilizia convenzionata

“L’edilizia convenzionata” presenta meccanismi diversi, e anche leggermente più complessi, rispetto alle due precedenti tipologie di intervento appena descritte. 

Alla base degli interventi di edilizia convenzionata c’è, appunto, una convenzione, stipulata tra l’ente pubblico, solitamente il Comune, e il privato (imprese di costruzione, cooperative, ecc…) al quale vengono concesse delle agevolazioni, come ad esempio l’assegnazione delle aree su cui edificare o la riduzione del contributo concessorio.

A fronte di queste agevolazioni, però, il privato si assume l’impegno di realizzare degli interventi di edilizia popolare, seguendo specifiche condizioni stabilite dalle parti e da assegnare a cittadini in possesso di determinati requisiti.

Cos’è l’alloggio sociale o Housing sociale

Con l’entrata in vigore del Decreto Ministeriale del 22 aprile 2008, recante “Definizione di alloggio sociale ai fini dell’esenzione dall’obbligo di notifica degli aiuti di Stato, ai sensi degli articoli 87 e 88 del Trattato istitutivo della Comunità europea”, in Italia è stato introdotto il concetto dell’alloggio sociale, anche detto housing sociale. 

Cos’è? Riportiamo di seguito la definizione contenuta nell’articolo 1 del DM:

“È definito «alloggio sociale» l’unità immobiliare adibita ad uso residenziale in locazione permanente che svolge la funzione di interesse generale, nella salvaguardia della coesione sociale, di ridurre il disagio abitativo di individui e nuclei familiari svantaggiati, che non sono in grado di accedere alla locazione di alloggi nel libero mercato. L’alloggio sociale si configura come elemento essenziale del sistema di edilizia residenziale sociale costituito dall’insieme dei servizi abitativi finalizzati al soddisfacimento delle esigenze primarie.”

In questa definizione possiamo individuare i concetti principali alla base dell’alloggio sociale, ovvero la messa a disposizione di una abitazione da destinare a famiglie svantaggiate, che non sono in grado di pagare un affitto con i prezzi di mercato, a condizioni agevolate, a partire proprio da un canone di locazione più contenuto.  

Quindi, l’housing sociale rappresenta l’insieme di alloggi e servizi, di azioni e strumenti rivolti a coloro che non riescono a soddisfare sul mercato il proprio bisogno abitativo, per ragioni economiche o per l’assenza di un’offerta adeguata, con l’obiettivo dichiarato di migliorare la condizione di queste persone e favorire un contesto abitativo e sociale più dignitoso.

Sempre l’articolo 1, al punto 3, definisce anche i requisiti degli alloggi, stabilendo che: 

“Rientrano nella definizione […] gli alloggi realizzati o recuperati da  operatori pubblici e privati, con il ricorso a contributi o agevolazioni  pubbliche – quali esenzioni fiscali, assegnazione di aree od immobili,  fondi di garanzia, agevolazioni di tipo urbanistico – destinati alla  locazione temporanea per almeno otto anni ed anche alla proprietà.”

Questo strumento aumenta la platea di soggetti destinatari di quelle che comunemente chiamiamo “case popolari”, perché si rivolge non alle famiglie disagiate, per le quali sono previste le modalità prima elencate, ma a quelle con un reddito medio basso, al di sopra della soglia di povertà, ma che fanno fatica a pagare un affitto ai prezzi di mercato. 

Il Piano Nazionale di Edilizia

Successivamente, con il Decreto Legge 25 giugno 2008, n. 112, e precisamente all’articolo 11, si è stabilito un piano nazionale di edilizia

abitativa (PNEA), “al fine di garantire su tutto il territorio nazionale i livelli minimi essenziali di fabbisogno abitativo per il pieno sviluppo della persona umana”. 

Al punto 2 dell’articolo 11 si spiega che: 

“il piano è rivolto all’incremento del patrimonio immobiliare ad uso abitativo attraverso l’offerta di abitazioni di edilizia residenziale, da  realizzare nel rispetto dei criteri di efficienza energetica e di riduzione delle emissioni inquinanti, con il coinvolgimento di capitali pubblici e privati, destinate prioritariamente a prima casa.”

Le abitazioni sono destinate a:

• nuclei familiari a basso reddito, anche monoparentali o monoreddito;
• giovani coppie a basso reddito;
• anziani in condizioni sociali o economiche svantaggiate;
• studenti fuori sede;
• soggetti sottoposti a procedure esecutive di rilascio;
• altri soggetti in possesso dei requisiti di cui all’articolo 1 della legge 8 febbraio 2007, n. 9;
• immigrati regolari a basso reddito, residenti da almeno dieci anni  nel territorio nazionale ovvero da almeno cinque anni nella medesima regione.

Per accedere a queste agevolazioni bisogna rivolgersi agli sportelli dedicati presso la propria regione di residenza.

La crisi economica acuisce il problema dell’alloggio sociale

La crisi economica innescata dalla pandemia e il più recente aumento dei tassi di inflazione, provocato dalla situazione geopolitica complessa che stiamo attraversando, hanno purtroppo acuito il problema, aumentando quella zona grigia al cui interno troviamo famiglie che, pur non essendo in possesso dei requisiti per accedere agli alloggi sociali, non riescono più a pagare regolarmente i canoni di affitto e le bollette, sempre più salate. 

In parte, come spiegato, si sopperisce tramite lo strumento dell’housing sociale, ma le risorse erogate nel corso di questi anni sono state comunque limitate. 

Lo scenario attuale, però, e le stime sul rischio di recessione economica a partire già dal 2023, rendono il problema ancora più centrale di prima, coinvolgendo tanti soggetti che, fino a questo momento, non avevano manifestato esigenze in tal senso.