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La SCIA (Segnalazione Certificata di Inizio Attività) è uno dei principali titoli abilitativi in Edilizia, fondamentale per avviare numerosi interventi senza dover attendere l’autorizzazione esplicita del Comune. 

Si basa su un principio di auto-responsabilizzazione, in base al quale un tecnico abilitato assevera la conformità dei lavori alle normative vigenti.

Questa guida completa, aggiornata alle ultime disposizioni, descrive in dettaglio cos’è la SCIA, per quali interventi è richiesta, quali sono le procedure da seguire, i costi e le differenze con altri titoli come la CILA.

Cos’è la SCIA Edilizia (Segnalazione Certificata di Inizio Attività)?

La SCIA è un’autocertificazione asseverata da un professionista qualificato che permette di iniziare un’attività edilizia in modo quasi immediato.

Con la presentazione di questo documento, il proprietario dell’immobile, attraverso il suo tecnico, attesta sotto la propria responsabilità che l’intervento rispetta tutte le normative urbanistiche, edilizie, di sicurezza, igienico-sanitarie ed energetiche in vigore.

A differenza di quanto accade con il Permesso di Costruire, con la SCIA non si deve attendere un’autorizzazione preventiva. Infatti, i lavori possono iniziare subito dopo il rilascio della ricevuta di protocollazione da parte dello Sportello unico per l’edilizia (SUE) del Comune, che ha 30 giorni di tempo dalla data di presentazione del documento per effettuare i controlli. Se in questo lasso di tempo non vengono sollevate contestazioni, la pratica si consolida secondo il principio del “silenzio assenso”.

Quali sono le norme di riferimento?

La SCIA è stata introdotta in Italia con la Legge 30 luglio 2010, n. 122 con l’obiettivo di semplificare le procedure, sostituendo in molte casistiche la precedente DIA (Denuncia di Inizio Attività).

Nel Settore edilizio, la SCIA è disciplinata dall’art. 22 del D.P.R. 380/2001, “Testo unico delle disposizioni legislative e regolamentari in materia edilizia”, denominato Testo Unico dell’Edilizia (o TUE), nel quale si elencano gli “interventi subordinati a denuncia di inizio attività”:

L’impianto normativo è poi stato successivamente modificato dal D.Lgs. 25 novembre 2016, n. 222, anche noto come Decreto SCIA 2.

Le diverse tipologie di SCIA: ordinaria, unica, condizionata e alternativa

La normativa prevede diverse tipologie di SCIA, che si distinguono in base alla complessità dell’intervento e alla necessità o meno di avere ulteriori autorizzazioni:

• SCIA ordinaria;
• SCIA unica;
• SCIA condizionata;
• SCIA alternativa al Permesso di Costruire, o Super SCIA.

Analizziamole insieme. 

1. SCIA ordinaria

La SCIA ordinaria consiste nella sua “versione standard”, ovvero quella che abbiamo finora descritto. Essa viene utilizzata per la maggior parte degli interventi di manutenzione straordinaria strutturale, restauro e risanamento conservativo strutturale, e ristrutturazione edilizia “leggera”.

La sua caratteristica principale consiste nel fatto che consente l’inizio dei lavori il giorno stesso della presentazione della pratica allo Sportello unico per l’edilizia (SUE).

2. SCIA unica

Questa modalità è stata introdotta con il Decreto SCIA 2, con l’obiettivo di semplificare ulteriormente le procedure.

Come funziona? Nei casi in cui, per lo svolgimento di un’attività soggetta a SCIA, siano necessarie altre comunicazioni, attestazioni, asseverazioni e notifiche – ad esempio, quando il documento è richiesto per avviare attività commerciali, per aspetti di igiene alimentare o per la prevenzione degli incendi – invece di presentare pratiche separate, il cittadino presenta un’unica istanza allo SUE, che si occupa poi di trasmettere la documentazione agli altri enti competenti (come le ASL, i Vigili del Fuoco, ecc.). 

Questi enti dovranno verificare la conformità di quanto dichiarato ed esprimersi entro il termine massimo di 5 giorni prima della scadenza dei termini, che nelle Costruzioni è pari a 30 giorni.

3. SCIA condizionata

Questa procedura è necessaria nei casi in cui, per lo svolgimento di un’attività soggetta a SCIA, siano richieste autorizzazioni esterne – come ad esempio quando l’immobile è soggetto a vincoli di tutela – e quindi l’ottenimento del documento sia “condizionato” al loro rilascio. 

In questi casi, la SCIA viene presentata ugualmente dall’interessato, ma i lavori non possono iniziare fino a quando non sono stati ottenuti tutti i nulla osta necessari.

4. SCIA alternativa al Permesso di Costruire, o Super SCIA

Come suggerisce il nome stesso, questa procedura sostituisce il Permesso di Costruire per interventi di maggiore rilevanza, semplificandone l’iter burocratico. 

Quando si utilizza?

• interventi di ristrutturazione edilizia “pesante”, che comportano modifiche a volume, prospetti, sagoma o il cambio di destinazione d’uso nei centri storici;
• interventi di nuova costruzione o ristrutturazione urbanistica se sono disciplinati da piani attuativi o accordi negoziali che contengono già le disposizioni plano-volumetriche e tipologiche;
• interventi di nuova costruzione in diretta esecuzione di strumenti urbanistici generali con precise disposizioni.

A differenza della SCIA ordinaria, però, non permette l’inizio immediato dei lavori. Infatti, questi possono iniziare solo dopo 30 giorni dalla data di presentazione della segnalazione. 

Questo periodo di tempo consente al Comune di effettuare le verifiche di sua competenza e, se necessario, bloccare i lavori prima del loro avvio.

Quando è obbligatoria la SCIA? L’elenco degli interventi

Come accennato, la SCIA è disciplinata dall’articolo 22 del Testo Unico dell’Edilizia (D.P.R. 380/2001). La norma definisce il campo di applicazione della SCIA in modo residuale, cioè stabilisce che vi rientrano tutti gli interventi non ascrivibili all’edilizia libera (art. 6) e al Permesso di Costruire (art. 10).

Per fare chiarezza, vediamo prima quali sono gli interventi esclusi dalla SCIA e quali, di conseguenza, vi rientrano.

• Interventi esclusi perché richiedono un titolo superiore (il Permesso di Costruire – Art. 10): questi sono i lavori più impattanti e nonpossono essere realizzati con SCIA:
  • interventi di nuova costruzione;
  • interventi di ristrutturazione urbanistica;
  • interventi di ristrutturazione edilizia “pesante”, ovvero quelli che portano a un organismo edilizio in tutto o in parte diverso dal precedente e che comportano modifiche della volumetria complessiva, dei prospetti, o che, limitatamente agli immobili nei centri storici (zone A), cambiano la destinazione d’uso.
• Interventi esclusi perché rientrano nell’edilizia libera (Art. 6) o richiedono la CILA: questi sono i lavori più semplici che nonnecessitano di SCIA:
  • interventi di manutenzione ordinaria;
  • interventi di manutenzione straordinaria “leggera” (che non riguardano parti strutturali), per cui è sufficiente la CILA;
  • interventi volti all’eliminazione di barriere architettoniche che non comportino la realizzazione di ascensori esterni o manufatti che alterino la sagoma dell’edificio.

Quali interventi richiedono, invece, la SCIA, sempre secondo quanto indicato nell’art. 22?

Alla luce delle esclusioni viste sopra, ecco i principali interventi per cui è obbligatoria la presentazione della SCIA:

• interventi di manutenzione straordinaria che riguardano le parti strutturali dell’edificio;
• interventi di restauro e di risanamento conservativo che interessano le parti strutturali dell’edificio;
• interventi di ristrutturazione edilizia “leggera”, cioè quelli che non rientrano nei casi previsti per il Permesso di Costruire (in quanto non alterano volume, prospetti, sagoma, ecc.).

Inoltre, sono realizzabili mediante SCIA anche:

• le varianti a permessi di costruire che non incidono sui parametri urbanistici e sulle volumetrie, non modificano la destinazione d’uso e la categoria edilizia, non alterano la sagoma dell’edificio e non violano le prescrizioni contenute nel permesso stesso;
• gli interventi su immobili sottoposti a tutela storico-artistica o paesaggistica-ambientale, a condizione di ottenere prima il parere o l’autorizzazione degli enti preposti (SCIA condizionata).

Per rendere tutto più chiaro, facciamo alcuni esempi di interventi che richiedono la SCIA edilizia:

• creare una nuova porta o allargare una finestra in una parete che sostiene solai o tetti;
• rinforzare fondazioni, travi, pilastri o solai esistenti;
• sostituire un vecchio solaio in legno con uno nuovo in latero-cemento, o modificarne la struttura;
• installare un telaio in acciaio per rinforzare un muro portante dopo aver creato un’apertura;
• intervenire sulle travi portanti del tetto (non solo sulla copertura o l’isolamento);
• ripristino o consolidamento di elementi strutturali di un edificio storico, come ad esempio il consolidamento di una volta in mattoni o di un arco portante;
• integrazione o sostituzione di elementi strutturali degradati in un edificio vincolato, mantenendo la tipologia originale;
• modifica e riorganizzazione della distribuzione interna con interventi sulle strutture, come ad esempio spostare un muro portante per ridisegnare la disposizione delle stanze;
• realizzazione di un nuovo balcone o terrazzo, solo se non comporta un aumento della superficie lorda di pavimento e non altera la sagoma dell’edificio in modo sostanziale;
• installazione di una scala interna, ma solo se, per realizzarla, è necessario tagliare un solaio, modificando quindi un elemento strutturale;
• unire due appartamenti adiacenti o dividere un grande appartamento in due, a condizione che non si modifichi la volumetria complessiva dell’edificio e non si alterino le parti comuni;
• installazione di ascensori esterni o manufatti che alterano la sagoma dell’edificio per l’eliminazione delle barriere architettoniche;
• realizzazione di tettoie o pensiline di pertinenza di un edificio esistente, se superano i limiti dimensionali previsti per l’edilizia libera.

La differenza tra SCIA e CILA: quando usare l’una o l’altra

La SCIA non va confusa con un’altra tipologia di documento edile, la CILA (Comunicazione Inizio Lavori Asseverata), che si applica invece agli interventi non strutturali sull’immobile. Vediamo le principali differenze.

Come presentare la SCIA: procedura, documenti e tempistiche

Come anticipato, la SCIA deve essere presentata telematicamente allo Sportello unico per l’edilizia (SUE) del Comune di competenza prima dell’inizio dei lavori. 

Deve essere redatta da un tecnico abilitato (ingegnere, architetto, geometra o perito industriale), iscritto al relativo albo, e presentata dal titolare dell’immobile o dal responsabile dei lavori. 

La SCIA deve contenere le seguenti informazioni:

• dati anagrafici del titolare;
• dati della ditta;
• data di inizio lavori;
• descrizione dell’intervento;
• documentazione tecnica, redatta da un professionista abilitato (ingegnere, architetto, geometra, perito);
• certificato di conformità degli impianti;
• certificato di collaudo statico;
• dichiarazione di conformità urbanistica ed edilizia. 

I documenti da allegare obbligatoriamente sono i seguenti:

• modello unico di SCIA compilato;
• relazione tecnica asseverata e firmata dal tecnico;
• elaborati grafici dello stato di fatto e di progetto;
• documentazione fotografica;
• dati identificativi dell’impresa esecutrice e il suo DURC (Documento Unico di Regolarità Contributiva);
• eventuali altri pareri, nulla osta o atti di assenso (ad esempio l’autorizzazione sismica o il parere della Soprintendenza).

I lavori possono iniziare il giorno stesso della presentazione della SCIA. La ricevuta di protocollazione costituisce titolo abilitativo. 

La SCIA ha un’efficacia di 3 anni, entro i quali i lavori devono essere conclusi.

Quando possono iniziare i lavori?

Come abbiamo accennato prima, la SCIA è stata introdotta in sostituzione della precedente DIA con l’obiettivo di velocizzare le procedure e di semplificarle: in generale, i lavori per i quali è richiesta la SCIA possono essere avviati il giorno stesso in cui viene protocollato il documento. La data di protocollazione dell’istanza, della segnalazione o della comunicazione non può comunque essere diversa da quella di effettiva presentazione. 

Fanno eccezione gli interventi da eseguire nelle aree interne alle zone omogenee A. Appartengono a questa categoria le parti del territorio di elevato pregio storico, ad alta densità abitativa e diversamente tutelati, come ad esempio i centri storici delle nostre città.

L’Ente preposto ha 30 giorni di tempo per analizzare il documento e presentare una segnalazione, laddove riscontrasse delle difformità, disponendo così il blocco dei lavori e avviando una procedura di controllo. Trascorsi i 30 giorni, si applica la regola del silenzio assenso.

SCIA tardiva e in sanatoria: come regolarizzare i lavori

Cosa accade se i lavori vengono eseguiti senza SCIA o in difformità? È possibile regolarizzare la situazione, a patto che l’intervento rispetti la normativa vigente sia al momento della sua realizzazione, sia al momento della presentazione della sanatoria (principio della doppia conformità).

In questi casi, si distinguono due tipologie di SCIA:

• SCIA tardiva (o in corso d’opera): viene presentata quando i lavori sono già iniziati ma non ancora conclusi. Comporta il pagamento di una sanzione pecuniaria fissa, solitamente di € 516.
• SCIA in sanatoria: si presenta a lavori già ultimati. La sanzione è variabile, calcolata in base a diversi parametri, e può andare da un minimo di € 516 a un massimo di € 5.164.

Domande Frequenti (FAQ)