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Lo scorso 30 aprile, il ministro delle Infrastrutture Matteo Salvini aveva annunciato:  

“Entro maggio vareremo un provvedimento per regolarizzare e sanare tutte le piccole irregolarità interne dentro alle mura domestiche.” 

Il provvedimento, al quale si era già accennato durante una riunione del MIT del 4 aprile, è stato denominato Piano Salva Casa. Nelle parole del ministro, non sarà un condono, piuttosto una “pace edilizia”: 

“Non sarà un condono edilizio perché un condono significa sanare chi costruisce la villetta sulla spiaggia o dove non si può costruire: lì c’è la ruspa. Ma se uno ha dei problemi da anni per una cameretta o un bagno in più, per me quello va regolarizzato.”

Stando agli annunci e alle dichiarazioni del leader della Lega, il provvedimento dovrebbe essere presentato prima delle elezioni europee, che ricordiamo essere fissate per l’8 e il 9 giugno. 

In attesa, quindi, di analizzare il testo, vediamo cosa possiamo aspettarci dal Piano Salva Casa. 

L’obiettivo del Piano Salva Casa

L’intento del Piano Salva Casa sembrerebbe palese: affrontare e risolvere le varie anomalie o irregolarità strutturali presenti all’interno delle abitazioni del nostro Paese. 

Un recente studio condotto dal Consiglio Nazionale degli Ingegneri ha evidenziato che approssimativamente l’80% del patrimonio immobiliare italiano è costituito da immobili che presentano varie discrepanze, sia di piccola che di grande entità, rispetto alle informazioni ufficiali registrate nel Catasto. 

Questa situazione solleva non solo questioni di sicurezza strutturale, ma anche problematiche legate alla regolarità urbanistica e catastale, che richiedono un intervento mirato e sistematico per garantire la conformità e la sicurezza degli edifici abitativi.

Nelle intenzioni dichiarate, questo provvedimento dovrebbe andare incontro alle esigenze di tantissimi proprietari di immobili che non possono ristrutturare o vendere la propria casa a causa di irregolarità commesse nel passato e che non possono essere oggi sanate a causa della doppia conformità (vedremo in cosa consiste).

Inoltre, attraverso una semplificazione delle procedure, si intende ridurre il carico di lavoro per gli uffici tecnici comunali, oberati dalle richieste di sanatoria e, più in generale, mettere in regola le abitazioni. 

Quali sono gli interventi interessati?

Come illustrato durante il tavolo “Piano Case”, si tratta di una serie di misure che mirano a regolarizzare le piccole difformità o le irregolarità strutturali.

Nello specifico, si fa riferimento a: 

• difformità di natura formale, legate alle incertezze interpretative della disciplina vigente; 
• difformità edilizie “interne”, riguardanti singole unità immobiliari, a cui i proprietari hanno apportato lievi modifiche; 
• difformità che potevano essere sanate all’epoca di realizzazione dell’intervento, ma non sanabili oggi a causa della disciplina della “doppia conforme” che non consente di conseguire il permesso o la segnalazione in sanatoria per moltissimi interventi, risalenti nel tempo. 

Inoltre, con questo provvedimento si mira anche a regolarizzare le difformità presenti al fine di permettere i cambi di destinazione d’uso degli immobili tra categorie omogenee.

Cos’è la doppia conformità?

Un ostacolo alla “sanatoria” che il MIT intende attuare attraverso il Piano Salva Casa è la cosiddetta doppia conformità. 

In cosa consiste? 

Questo principio è sancito dall’articolo 36 del d.P.R. n. 380 del 2001, anche noto come Testo Unico Edilizia, nel quale si legge quanto segue: 

“In caso di interventi realizzati in assenza di permesso di costruire, o in difformità da esso,[…], il responsabile dell’abuso, o l’attuale proprietario dell’immobile, possono ottenere il permesso in sanatoria se l’intervento risulti conforme alla disciplina urbanistica ed edilizia vigente sia al momento della realizzazione dello stesso, sia al momento della presentazione della domanda.”

Cosa vuol dire? Semplificando, in caso di immobile in stato di abuso edilizio – ovvero non conforme allo stato di progetto inizialmente autorizzato attraverso i permessi di costruzione depositati presso l’autorità comunale competente – il proprietario potrà ottenere una sanatoria per regolarizzare la situazione solo nel caso in cui l’immobile stesso risulti conforme sia alle regole del tempo nel quale sono stati materialmente realizzati i lavori che alle regole del tempo nel quale viene chiesta la sanatoria.

Com’è facile intuire, questa doppia conformità rende molto più complesso il processo di sanatoria, ed è per questa ragione che il Ministero vorrebbe superarla, limitandosi al rispetto di uno solo dei due tempi.

Ovviamente, la sanatoria prevede, per sua stessa natura, il pagamento di una sanzione. Come spiega SkyTg24, infatti, l’idea è di far pagare le difformità quanto più si distanziano dalle regole di conformità edilizia. 

Tramite l’incasso di queste sanzioni si stima un introito per le casse dei comuni di circa 8-10 miliardi di euro, ma si tratta di dati non ufficiali.

La indicazioni del Consiglio Nazionale degli Ingegneri

Durante il tavolo tecnico del 4 aprile scorso il Consiglio Nazionale degli Ingegneri ha posto la questione della classificazione delle difformità lievi che, come si legge nel comunicato stampa, 

“non pregiudicano la sicurezza degli edifici e l’interesse collettivo ma che molto spesso si rivelano, nel quadro normativo attuale talvolta contraddittorio, difficili da superare facendo sì che le unità immobiliari non siano assoggettabili né a compravendita né a locazione.”

Di cosa si tratta?

In sostanza, la questione riguarda la possibilità di regolarizzare piccole discrepanze in edifici che hanno ottenuto tutti i permessi necessari e che sono stati approvati per l’uso, ma che presentano delle variazioni di dimensioni rispetto a quanto previsto inizialmente. 

Queste variazioni possono essere state presenti fin dall’inizio o possono essere state apportate in seguito, senza modificare sostanzialmente la forma dell’edificio, ma magari cambiando la disposizione interna degli appartamenti o apportando modifiche esterne, come la chiusura di balconi o verande. 

Tuttavia, queste modifiche non compromettono la sicurezza dell’edificio. 

È chiaro, sottolinea il CNI, che in questi casi è necessario intervenire per consentire una regolarizzazione più rapida di quanto avvenga attualmente.

Gli altri sui quali si è espressa l’associazione di categoria sono i seguenti: 

• una “più spedita” sanabilità di alcune modifiche strutturali entro definiti limiti volumetrici, fatte salve sempre le condizioni di sicurezza dell’edificio;
• possibilità di dichiarare legittimo un immobile costruito prima del 1° settembre 1967 con difformità rispetto al progetto originale; 
• superamento della doppia conformità nelle sanatorie, classificando come sanabili le opere eseguite senza titolo autorizzativo, se conformi alla disciplina edilizia e urbanistica in vigore all’epoca di realizzazione dell’opera stessa, e se dal punto di vista strutturale sottoposte a verifiche e collaudo da parte di professionista abilitato.

Conclusioni

In attesa della presentazione di un testo definitivo in Parlamento, prendiamo atto della volontà da parte dell’esecutivo di intervenire introducendo alcune procedure volte ad alleggerire il carico di lavoro degli uffici tecnici dei comuni.

Il Mit sta preparando un pacchetto di norme per intervenire sulla casa, così come chiesto anche dalle Amministrazioni territoriali, dalle associazioni e dagli Enti del settore edilizio.

Vedremo quali saranno le effettive misure che si intende mettere in campo per poi fare le nostre valutazioni e presentare posizioni e aspettative del nostro Sindacato.