Nel corso degli ultimi 80 anni il possessore di un terreno ha sempre dovuto richiedere un’autorizzazione al Comune interessato per costruire un immobile o trasformare una costruzione esistente, comunemente nota come concessione edilizia.
Anche se questo termine continua a essere utilizzato nella prassi nel nostro Paese, in realtà la concessione edilizia, regolata dalla Legge Bucalossi n. 10/1977, è stata sostituita nel 2001 in seguito all’entrata in vigore del Testo Unico dell’Edilizia (Dpr n. 380/2001) con il Permesso di costruire, e a sua volta rappresentava un’evoluzione della precedente Licenza Edilizia, introdotta con la “Legge Urbanistica” n. 1150/1942.
Come accennato prima, però, è comunque corretto o quantomeno consentito parlare di “concessione edilizia”, anche se tecnicamente si chiama Permesso di Costruire.
Approfondiamo insieme e cerchiamo di capire cos’è la concessione edilizia, quando è necessario richiederla, qual è la procedura e cosa prevede.
Di cosa parliamo in questo articolo
Cos’è la concessione edilizia?
La concessione edilizia consiste in un documento con il quale si attesta il rilascio dell’autorizzazione all’avvio dei lavori di costruzione o di interventi di trasformazione di fabbricati già esistenti.
L’articolo 1 della summenzionata Legge n.10 del 1977 stabilisce che:
“Ogni attività comportante trasformazione urbanistica ed edilizia del territorio comunale partecipa agli oneri ad essa relativi e l’esecuzione delle opere è subordinata a concessione da parte del sindaco, ai sensi della presente legge.”
Semplificando, quindi, la concessione edilizia è un’autorizzazione, rilasciata dal Comune, necessaria per eseguire qualsiasi tipo di opera urbanistica e/o edilizia di una certa rilevanza. Quindi, per costruire una casa su un appezzamento di terra di proprietà, bisogna richiedere una concessione edilizia.
Che cos’è cambiato con l’introduzione del Permesso di Costruire rispetto alla concessione edilizia? L’impianto di base è rimasto pressoché invariato, ma sono state previste delle modifiche finalizzate alla semplificazione della procedura.
Infatti, dal 2001 la concessione edilizia, o permesso di costruire, viene rilasciata sempre dal Comune nel quale vengono eseguiti i lavori, dietro il pagamento di una somma a copertura degli oneri di costruzione, ma con l’aggiunta del meccanismo di silenzio-assenso e il superamento dell’obbligo di parere della commissione edilizia.
Quando richiedere la concessione edilizia?
Basandosi sulla normativa vigente, relativa quindi al permesso di costruire, vediamo in che modo funziona questa autorizzazione a procedere.
Innanzitutto, chiariamo cosa si intende per “interventi di trasformazione urbanistica ed edilizia del territorio”, subordinati al rilascio di un permesso di costruire, così come stabilito dall’articolo 10 del TUE:
- interventi di nuova costruzione;
- interventi di ristrutturazione urbanistica;
- interventi di ristrutturazione edilizia che comportino aumento di unità immobiliari, modifiche del volume, della sagoma, dei prospetti o delle superfici, ovvero che, limitatamente agli immobili compresi nelle zone omogenee A, comportino mutamenti della destinazione d’uso.
Sono le regioni a stabilire per quali interventi è necessaria la concessione edilizia.
Chi può richiedere il permesso e chi lo rilascia?
Il permesso di costruire può essere richiesto, nelle modalità stabilite dal Comune, dal proprietario dell’immobile o da chi abbia titolo per richiederlo.
Il certificato rilasciato:
- è irrevocabile;
- è trasferibile, insieme all’immobile, ai successori o aventi causa;
- non incide sulla titolarità della proprietà o di altri diritti reali relativi agli immobili realizzati per effetto del suo rilascio;
- non comporta limitazione dei diritti dei terzi.
Questi aspetti sono di fondamentale importanza, soprattutto in caso di compravendita di immobili, come vedremo più avanti nel corso dell’articolo.
Il permesso di costruire è rilasciato dal dirigente o responsabile del competente ufficio comunale, come previsto dai regolamenti vigenti, entro 90 giorni dalla presentazione della domanda, mentre eventuali difformità e richieste di integrazione vanno segnalate entro 60 giorni. Il richiedente avrà poi 15 giorni per consegnare i documenti mancanti e integrare la domanda.
Laddove, entro i termini fissati, l’ente competente non dovesse rispondere, e in assenza di vincoli ambientali, paesaggistici o culturali, entra in gioco il meccanismo del Silenzio-assenso.
Il termine per l’inizio dei lavori non può essere superiore a un anno dal rilascio del titolo, mentre quello entro il quale l’opera deve essere completata non può superare i tre anni dall’inizio dei lavori.
Quanto costa una concessione edilizia?
Come già accennato, il rilascio dell’autorizzazione da parte del Comune è subordinato al pagamento di un contributo.
Quest’ultimo non ha un valore fisso, ma viene calcolato in percentuale in relazione all’entità dell’intervento edilizio da eseguire, in termini di oneri di urbanizzazione e di costo di costruzione.
La quota va corrisposta al Comune all’atto del rilascio del permesso di costruire e, su richiesta, può essere rateizzata.
L’articolo 17 del TUE sancisce inoltre alcuni casi specifici in cui è prevista una esenzione totale o una riduzione del contributo. Nello specifico:
- nei casi di edilizia abitativa convenzionata, relativa anche a edifici esistenti, il contributo è ridotto alla sola quota degli oneri di urbanizzazione, a patto che il titolare del permesso si impegni, siglando una convenzione con il comune, ad applicare prezzi di vendita e canoni di locazione secondo quanto previsto dall’articolo 18 del testo unico;
- il contributo non è dovuto per:
- gli interventi da realizzare nelle zone agricole;
- gli interventi di ristrutturazione e di ampliamento, in misura non superiore al 20%, di edifici unifamiliari;
- gli impianti, le attrezzature, le opere pubbliche o di interesse generale realizzate dagli enti istituzionalmente competenti nonché per le opere di urbanizzazione, eseguite anche da privati, in attuazione di strumenti urbanistici;
- gli interventi da realizzare in attuazione di norme o di provvedimenti emanati a seguito di pubbliche calamità;
- i nuovi impianti, lavori, opere, modifiche, installazioni, relativi alle fonti rinnovabili di energia, alla conservazione, al risparmio e all’uso razionale dell’energia, nel rispetto delle norme urbanistiche, di tutela artistico-storica e ambientale.
Per tutti gli interventi che non richiedono il permesso di costruire potrebbe essere richiesto un altro tipo di autorizzazione, come la SCIA edilizia.
Concessione edilizia e compravendita immobiliare
Quando si acquista un immobile è necessario produrre una mole importante di documenti da consegnare al notaio, tra cui va menzionato il permesso di costruire.
In effetti, come abbiamo spiegato prima, questo documento è trasferibile e non incide sulla titolarità della proprietà dell’immobile.
Cosa vuol dire? Che se acquistiamo una casa dal proprietario che ha originariamente fatto costruire l’immobile, richiedendo quindi la concessione edilizia, quest’ultimo è tenuto a consegnare il certificato dal quale si evince la data e il numero dell’autorizzazione rilasciata.
In questo modo, il precedente proprietario non potrà mai accampare pretese di titolarità sull’immobile venduto, anche in caso di eredità o di successione.
