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In Italia, il termine edilizia libera fa riferimento a una serie di interventi edilizi che possono essere effettuati senza necessità di permessi o autorizzazioni specifiche (permesso di costruire, SCIA o CILA).  

Come vedremo più nel dettaglio, infatti, la normativa vigente, con l’obiettivo di semplificare le procedure burocratiche e agevolare il cittadino, ha identificato una serie di opere che possono essere realizzate senza richiedere autorizzazioni edilizie, a patto che rispettino determinati limiti e vincoli. 

In questo modo, l’edilizia libera consente di eseguire lavori di manutenzione ordinaria o piccole modifiche agli immobili in maniera rapida e senza onerosi iter autorizzativi. Tuttavia, è importante conoscere esattamente quali interventi rientrano in questa categoria e quali normative li regolano, così da evitare attività che, se non conformi, potrebbero comportare sanzioni o problemi amministrativi.

Approfondiamo insieme, cercando di capire cosa si intende per edilizia libera e quali sono gli interventi che rientrano in questo ambito. 

Edilizia libera: riferimenti di legge

Il testo di riferimento principale per l’edilizia libera è il DPR del 6 giugno 2001, n. 380, anche noto come Testo Unico dell’Edilizia (TUE), che all’articolo 6 stabilisce quali sono gli interventi che “possono essere eseguiti senza titolo abilitativo”. 

Nell’elencare gli interventi di edilizia libera, però, il decreto rimane molto generico, indicando solo i seguenti: 

• interventi di manutenzione ordinaria;
• interventi volti all’eliminazione di barriere architettoniche che non comportino la realizzazione di rampe o di ascensori esterni,  ovvero di manufatti che alterino la sagoma dell’edificio;
• opere temporanee per attività di ricerca nel sottosuolo che abbiano carattere geognostico o siano eseguite in aree esterne al centro edificato.

È solo nel 2018, con l’emanazione del cosiddetto Glossario Unico, che è stato fornito un elenco “non esaustivo delle principali opere edilizie realizzabili in regime di attività edilizia libera”.

Quali sono le attività di edilizia libera?

Il Glossario Unico summenzionato riporta le principali opere che possono essere eseguite senza alcun titolo abilitativo.

Vediamo, quindi, quali sono le attività di edilizia libera. 

1. Manutenzione ordinaria

Rientrano in questa categoria gli interventi edilizi che riguardano le opere di riparazione, rinnovamento e sostituzione delle finiture degli edifici e quelle necessarie a integrare o mantenere in efficienza gli impianti tecnologici esistenti.

Nello specifico:

• Riparazione, sostituzione, rinnovamento (comprese le opere correlate quali guaine, sottofondi, ecc.): 
  • pavimentazione esterna e interna.
• Rifacimento, riparazione, tinteggiatura (comprese le opere correlate): 
  • intonaco interno e esterno.
• Riparazione, sostituzione, rinnovamento:
  • elemento decorativo delle facciate (es. marcapiani, modanature, corniciature, lesene);
  • opera di lattoneria (es. grondaie, tubi, pluviali) e impianto di scarico;
  • rivestimento interno e esterno;
  • serramento e infisso interno e esterno.
• Installazione comprese le opere correlate, riparazione, sostituzione, rinnovamento:
  • inferriata/Altri sistemi anti intrusione.
• Riparazione, sostituzione, rinnovamento, inserimento eventuali elementi accessori, rifiniture necessarie (comprese le opere correlate):
  • elemento di rifinitura delle scale;
  • scala retrattile e di arredo.
• Riparazione, sostituzione, rinnovamento, messa a norma: 
  • parapetto e ringhiera.
• Riparazione, rinnovamento, sostituzione nel rispetto delle caratteristiche tipologiche e dei materiali (comprese le opere correlate quali l’inserimento di strati isolanti e coibenti):
  • manto di copertura.
• Riparazione, sostituzione, installazione:
  • controsoffitto non strutturale.
• Riparazione, rinnovamento: 
  • controsoffitto strutturale.
• Riparazione, sostituzione, rinnovamento, realizzazione finalizzata all’integrazione impiantistica e messa a norma:
  • comignolo o terminale a tetto di impianti di estrazione fumi.
• Riparazione, rinnovamento o sostituzione di elementi tecnologici o delle cabine e messa a norma: 
  • ascensore e impianti di sollevamento verticale.
• Riparazione e/o sostituzione, realizzazione di tratto di canalizzazione e sottoservizi e/o messa a norma:
  • rete fognaria e rete dei sottoservizi.
• Riparazione, integrazione, efficientamento, rinnovamento e/o messa a norma:
  • impianto elettrico.
• Riparazione, integrazione, efficientamento, rinnovamento, compreso il tratto fino all’allacciamento alla rete pubblica e/o messa a norma:
  • impianto per la distribuzione e l’utilizzazione di gas.
• Riparazione, integrazione, efficientamento, rinnovamento, sostituzione e integrazione apparecchi sanitari e impianti di scarico e/o messa a norma:
  • impianto igienico e idro-sanitario.
• Installazione, riparazione, integrazione, rinnovamento, efficientamento e/o messa a norma: 
  • impianto di illuminazione esterno.
• Installazione, adeguamento, integrazione, rinnovamento, efficientamento, riparazione e/o messa a norma:
  • impianto di protezione antincendio.
• Installazione, adeguamento, integrazione, efficientamento (comprese le opere correlate di canalizzazione) e/o messa a norma:
  • impianto di climatizzazione.
• Riparazione, adeguamento, integrazione, efficientamento (comprese le opere correlate di canalizzazione) e/o messa a norma:
  • impianto di estrazione fumi.
• Installazione, riparazione, sostituzione, rinnovamento e/o messa a norma:
  • antenna/parabola e altri sistemi di ricezione e trasmissione;
  • punto di ricarica per veicoli elettrici.

2. Pompe di calore di potenza termica utile nominale inferiore a 12 kW

Si fa riferimento agli interventi di installazione delle pompe di calore aria-aria, di potenza termica utile nominale inferiore a 12 kW.

• Installazione, riparazione, sostituzione, rinnovamento e/o messa a norma: 
  • pompa di calore aria-aria.

3. Depositi di gas di petrolio liquefatti di capacità complessiva non superiore a 13 mc

• Installazione, riparazione, sostituzione, rinnovamento e/o messa a norma:
  • deposito di gas di petrolio liquefatti.

4. Eliminazione delle barriere architettoniche

In questa fattispecie troviamo gli interventi volti all’eliminazione di barriere architettoniche che non comportino la realizzazione di ascensori esterni, ovvero di manufatti che alterino la sagoma dell’edificio.

Nello specifico: 

• Installazione, riparazione, sostituzione, rinnovamento, messa a norma, purché non incida sulla struttura portante: 
  • ascensore, montacarichi.
• Installazione, riparazione, sostituzione, rinnovamento, messa a norma: 
  • servoscala e assimilabili.
• Installazione, riparazione, sostituzione, rinnovamento:
  • rampa;
  • apparecchio sanitario e impianto igienico e idro-sanitario;
  • dispositivi sensoriali.

5. Attività di ricerca nel sottosuolo

Sono da considerarsi in regime di edilizia libera le opere temporanee per attività di ricerca nel sottosuolo che abbiano carattere geognostico, a esclusione di attività di ricerca di idrocarburi, e che siano eseguite in aree esterne al centro edificato.

• Installazione, riparazione, sostituzione, rinnovamento: 
  • opere strumentali all’attività di ricerca nel sottosuolo attraverso carotaggi, perforazioni e altre metodologie.

6. Movimenti di terra

Si intendono i movimenti di terra strettamente pertinenti all’esercizio dell’attività agricola e le pratiche agro-silvo-pastorali, compresi gli interventi su impianti idraulici agrari.

• Manutenzione e gestione: 
  • impianti di irrigazione e di drenaggio, finalizzati alla regimazione e all’uso dell’acqua in agricoltura.

7. Serre mobili stagionali

Anche le serre mobili stagionali, sprovviste di strutture in muratura, funzionali allo svolgimento dell’attività agricola, possono essere realizzate in regime di edilizia libera.

Nello specifico:

• Installazione, riparazione, sostituzione, rinnovamento:
  • serra, compresi elementi di appoggio e/o ancoraggio. 

8. Pavimentazione di aree pertinenziali

Le opere di pavimentazione e di finitura di spazi esterni, anche per aree di sosta, che siano contenute entro l’indice di permeabilità, ove stabilito dallo strumento urbanistico comunale, ivi compresa la realizzazione di intercapedini interamente interrate e non accessibili, vasche di raccolta delle acque, locali tombati, possono essere realizzate senza autorizzazioni specifiche. 

• Realizzazione, riparazione, sostituzione, rifacimento: 
  • intercapedine;
  • locale tombato;
  • pavimentazione esterna, comprese le opere correlate, quali guaine e sottofondi;
  • vasca di raccolta delle acque.

9. Pannelli fotovoltaici a servizio degli edifici

I pannelli solari, fotovoltaici, a servizio degli edifici, da realizzare al di fuori della zona A) di cui al decreto del Ministro dei lavori pubblici 2 aprile 1968, n. 1444, rientrano nell’edilizia libera.

• Installazione, riparazione, sostituzione, rinnovamento:
  • pannello solare, fotovoltaico e generatore microeolico. 

10. Aree ludiche ed elementi di arredo delle aree di pertinenza

Le aree ludiche senza fini di lucro, e gli elementi di arredo delle aree pertinenziali degli edifici, possono essere eseguite in regime di edilizia libera. Nello specifico:

• Installazione, riparazione, sostituzione, rinnovamento:
  • opera per arredo da giardino (es. barbecue in muratura/fontana/muretto/scultura/fioriera, panca) e assimilate;
  • gazebo, di limitate dimensioni e non stabilmente infisso al suolo;
  • gioco per bambini e spazio di gioco in genere, compresa la relativa recinzione;
  • pergolato, di limitate dimensioni e non stabilmente infisso al suolo;
  • ricovero per animali domestici e da cortile, voliera e assimilata, con relativa recinzione;
  • ripostiglio per attrezzi, manufatto accessorio di limitate dimensioni e non stabilmente infisso al suolo;
  • sbarra, separatore, dissuasore e simili, stallo biciclette;
  • tenda, Tenda a Pergola, Pergotenda, Copertura leggera di arredo;
  • elemento divisorio verticale non in muratura, anche di tipo ornamentale e similare.

11. Manufatti leggeri in strutture ricettive

Rientra nel glossario anche l’installazione di manufatti leggeri, anche prefabbricati, e di strutture di qualsiasi genere, quali roulottes, campers, case mobili, imbarcazioni, in strutture ricettive all’aperto per la sosta e il soggiorno dei turisti, previamente autorizzate sotto il profilo urbanistico, edilizio e, ove previsto, paesaggistico, in conformità alle normative regionali di settore.

• Installazione, riparazione e rimozione:
  • manufatti leggeri in strutture ricettive all’aperto (roulottes, campers, case mobili, imbarcazioni) e assimilati.

12. Opere contingenti temporanee

Le opere dirette a soddisfare obiettive esigenze contingenti e temporanee e a essere immediatamente rimosse al cessare della necessità e, comunque, entro un termine non superiore a novanta giorni, possono essere realizzate in edilizia libera.

• Installazione, previa Comunicazione Avvio Lavori, nonché interventi di manutenzione, riparazione e rimozione per i quali non è necessaria la Comunicazione: 
  • gazebo;
  • stand fieristico;
  • servizi igienici mobili;
  • tensostrutture, pressostrutture e assimilabili;
  • elementi espositivi vari;
  • aree di parcheggio provvisorio, nel rispetto dell’orografia dei luoghi e della vegetazione ivi presente.

Quali sono le regole da rispettare?

Abbiamo spiegato che per edilizia libera si intendono quegli interventi realizzabili senza l’esigenza di permessi o autorizzazioni specifiche, ma questo non vuol dire che siano esenti da qualsiasi tipo di regolamentazione. 

Infatti, come specificato nel Glossario, gli interventi possono essere eseguiti solo 

“nel rispetto delle prescrizioni degli strumenti urbanistici comunali e di tutte le normative di settore aventi incidenza sulla disciplina dell’attività edilizia.” 

Nello specifico, si fa riferimento alle norme antisismiche, di sicurezza, antincendio, igienico-sanitarie, quelle relative all’efficienza energetica, di tutela dal rischio idrogeologico, e delle disposizioni contenute nel codice dei beni culturali e del paesaggio di cui al d.lgs. n. 42/2004.

Le novità del Decreto Salva Casa

Il cosiddetto Decreto Salva Casa, ovvero il D.L. 69/2024, ha introdotto alcune novità relative anche all’edilizia libera, che modificano l’articolo 6 del TUE. 

Nello specifico, due nuove tipologie di lavori rientrano ora nell’edilizia libera:

• Protezione solare e dalle intemperie: è consentita l’installazione di strutture come tende da sole, pergole (anche bioclimatiche) e altri elementi di schermatura solare, purché non creino volumi chiusi e rispettino l’estetica dell’edificio esistente. Questi elementi non devono alterare l’impatto visivo o le linee architettoniche dell’edificio​.
• Vetrate panoramiche amovibili (VEPA): questa misura estende la possibilità di installare vetrate scorrevoli e rimovibili per chiudere logge e porticati, sempre senza aggiungere volumetria e garantendo trasparenza e amovibilità. Per porticati prospicienti aree pubbliche, sono invece richiesti permessi specifici.

In ogni caso, se si stanno progettando degli interventi all’interno del proprio edificio, è sempre consigliabile consultarsi con un professionista qualificato per assicurarsi che rientrino o meno nell’ambito dell’edilizia libera, onde evitare di incorrere in eventuali sanzioni.