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Nel vasto panorama dell’immobiliare, il frazionamento e l’accorpamento rappresentano due dei più frequenti processi di modifica di un immobile.

In effetti queste operazioni, se eseguite correttamente e conformemente alla normativa vigente, possono offrire opportunità di ottimizzazione degli spazi, di valorizzazione degli immobili e di soddisfazione delle esigenze degli acquirenti e dei proprietari.

Tuttavia, per eseguire lavori di frazionamento e/o accorpamento di unità immobiliari, è necessario rispettare la normativa vigente e le procedure burocratiche richieste nel nostro Paese. 

Approfondiamo insieme e cerchiamo di capire cosa sono e come vanno gestiti il frazionamento e l’accorpamento immobiliare. 

Frazionamento Immobiliare

Il frazionamento di unità immobiliari è il processo mediante il quale un’unità immobiliare viene divisa in parti più piccole, creando così più unità indipendenti all’interno dello stesso edificio o terreno. 

Questo processo può essere eseguito per vari motivi, tra cui la vendita di singole unità a diversi acquirenti, la creazione di appartamenti separati in un edificio multi-unità o la suddivisione di un grande terreno in più lotti.

Il frazionamento delle unità immobiliari può implicare procedure burocratiche e regolamentari specifiche a seconda della giurisdizione in cui avviene. Ad esempio, potrebbero essere necessari permessi edilizi o approvazioni da parte delle autorità locali. Inoltre, potrebbero esserci regole riguardanti la suddivisione delle utility, come l’acqua, l’elettricità e il riscaldamento, per assicurare che ogni nuova unità abbia accesso ai servizi necessari.

Infine, va sempre considerato il regolamento condominiale, laddove le unità abitative interessate dall’intervento siano ubicate, appunto, in un condominio.

Quando si parla di frazionamento di unità immobiliari è opportuno fare una distinzione tra:

• frazionamento catastale: prevede la registrazione presso gli uffici del Catasto della suddivisione di un’unità immobiliare in parti indipendenti. Si assegna un nuovo subalterno sulla mappa catastale per ciascuna nuova entità;
• frazionamento urbanistico: riguarda gli interventi edilizi effettivamente eseguiti per il frazionamento dell’immobile, modificando la pianta originaria depositata in Comune.

Accorpamento Immobiliare

Viceversa, l’accorpamento immobiliare, noto anche come fusione catastale, è il processo attraverso il quale due o più unità immobiliari vengono unite in una singola unità. 

Questo può avvenire per diverse ragioni, come la volontà di ampliare uno spazio abitativo o commerciale, di ottimizzare l’utilizzo dello spazio disponibile o di semplificare la gestione e la manutenzione degli immobili.

È importante ricordare che l’ampliamento di un’unità è ammesso solo se ad accorparsi sono due appartamenti contigui, adiacenti, comunicanti o confinanti tra loro. Occorre poi che le unità siano intestate a uno stesso proprietario.

Solitamente, l’accorpamento immobiliare comporta la modifica della struttura degli edifici coinvolti, ad esempio rimuovendo pareti divisorie o creando aperture per unire gli spazi. Può essere necessario anche ottenere le autorizzazioni e i permessi necessari dalle autorità competenti prima di procedere con l’accorpamento.

Normativa vigente

Prima dell’approvazione del cosiddetto decreto Sblocca Italia (DL 12 settembre 2014, n. 13, convertito in legge con la Legge 11 novembre 2014, n. 164), le procedure di frazionamento e accorpamento immobiliare si configuravano come opere di edilizia pesante e, di conseguenza, era richiesto il Permesso di costruire per poterle eseguire. 

Con l’entrata in vigore della nuova normativa, invece, si è stabilito che la divisione o la fusione di una o più unità immobiliari sono da considerarsi come manutenzione straordinaria. 

L’articolo 17 del Capo V – Misure per il rilancio dell’edilizia, infatti, recita come segue:

“Nell’ambito degli interventi di manutenzione straordinaria sono ricompresi anche quelli consistenti nel frazionamento o accorpamento delle unità immobiliari con esecuzione di opere anche se comportanti la variazione delle superfici delle singole unità immobiliari nonché del carico urbanistico purché non sia modificata la volumetria complessiva degli edifici e si mantenga l’originaria destinazione d’uso”.

Questo cosa comporta? 

Innanzitutto, che non è più necessario il Permesso di costruire, ma è sufficiente una Comunicazione di Inizio Lavori Asseverata, anche nota come CILA, ma anche che questi lavori possono godere delle agevolazioni fiscali previste dai vari Bonus, come ad esempio il Bonus Ristrutturazioni e il Bonus Mobili, purché: 

• non sia modificata la volumetria complessiva degli edifici; 
• si mantenga l’originaria destinazione d’uso;
• l’intervento non riguardi le parti strutturali dell’immobile, come solai o muri portanti.

Se, invece, l’intervento di aumento o riduzione delle unità immobiliari interessa le strutture, è richiesta la SCIA (Segnalazione Certificata di Inizio Attività).

La CILA, redatta da un tecnico abilitato (architetto o geometra), deve essere presentata al Comune nel quale è ubicato l’immobile. Qualsiasi modifica nelle planimetrie di un immobile deve essere prontamente comunicata al Catasto.

Questo tipo di intervento è regolato dal Comune, quindi si consiglia di rivolgersi all’ufficio preposto per ricevere tutte le informazioni necessarie per poter procedere a norma di legge.